例えば、更地にアパートを建築しようとした場合どれくらいの節税になるのかみていきましょう。
その土地の所有者が、そこにアパートを建築する場合、相続が発生するとその土地は「更地評価」から「※貸家建付地評価」になり、賃貸建物の場合だと「自用家屋の評価」から「貸家評価」となります。これによりともに下がります。
そして建物を建てるとその相続税評価額は「固定資産税評価額」となり、建築直後は建築価格の大体６割から７割程度に評価されます。
これにより節税が可能なわけです。
上記の例は土地所有者が自分の資金で建築した場合ですが、もし親が自己所有の土地や建物を子に贈与しようとする場合はどうなるのでしょうか。
結論から言うと、相続時に贈与を授受した親子が「生計を一」にしていれば、その土地は「小規模宅地等の特例」にあたり減額を受けることが可能です。
ただし、親名義の土地に子が賃貸建物を建築する場合はまた別です。
その場合、「借地権の認定課税」の問題が生じる可能性があります。
借地権の認定課税とは・・・「法人が所有する土地を他人に賃貸し、建物などを建てさせたときには、借地権が設定されたことになります。の場合、通常、権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときは、権利金の認定課税が行われます。」（国税庁のＨＰより抜粋）
これを回避するには、固定資産税相当額以下の地代を支払うという「使用賃借」にするなど方法がいくつかあり、それにより相続時に納税資金の確保が可能な場合もあります。
しかし、相続時の親の土地の評価額は自用地扱いになるため「小規模宅地等の特例」による減額は受けることができないので注意が必要です。
